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无房产证的二手房能否买卖?

2017/2/12 20:12:32  阅读:次 字体:

  案例——
  
  2012年5月30日,仲某与康某签订了房屋买卖协议,康某将自己的一套私房卖给仲某,价款70万元,并负责办妥房产证过户手续。仲某向康某交款后,康某将房屋钥匙及相关证件交给了仲某。但直至2014年6月康某一直未与仲某办理房屋过户手续,原因是康某在购买房屋时前任房主就没有办理产权证,该房是没有产权证的房屋。为此,仲某向法院起诉,要求康某返还购房款及利息,并赔偿损失8万元。康某辩称,其与仲某签订的房屋买卖协议违反了房地产管理法规定,买卖协议无效,其仅应返还财产。
  
  解析——
  
  合同法》第52条(五)规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《城市房地产管理法》第38(六)规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。仲某与康某订立协议时,房屋尚未依法登记并领取权属证书,故双方所定协议无效。
  
  本案中,康某承诺为仲某办理产权登记手续,却无法实现,违反了诚实信用原则,合同无效的过错在康某,康某应当承担缔约过失责任,赔偿给仲某造成的损失。损失数额如何确定呢?因康某的过错导致合同无效,仲某不能享有所购房屋的所有权,现仲某欲取得相同的房屋,需支付78元,所以现房屋的评估价值与当时双方交易价格差额8万元应为仲某的损失。仲某要求康某赔偿损失8万元在此差额范围内,法院应予支持。
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