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二手房交易纠纷教你如何避险

2017/2/12 20:10:30  阅读:次 字体:

  每有引人关注的社会事件、法律问题发生,律师往往能在第一时间给出提示、提供服务。我们为读者采集律师对这些身边事的法律解析,让您不用出家门就可享受“律师服务”。
  
  据 《东莞时报》 报道,住房问题历来是人们关注的热点,但二手房交易过程中容易产生纠纷。律师在接受记者采访时表示,纠纷主要集中在购买资格、税费、中介费等几大方面,对此律师进行了解读。
  
  案例:房子不买中介费还得付
  
  被告王先生(买方)在2014年12月1日与第三人陈先生(卖方)通过中介公司成交了位于东莞市南城的某房屋,约定成交总价120万元。不久后,该地区市场成交单价有所降低,买方放弃已支付至卖方的定金3万元,并和卖方私下达成终止合同的协议。但是,买方并未支付居间服务费至中介公司。因此,中介将买卖双方起诉至法院。
  
  经法院审理查明:买方因房屋市场成交价有所降低,不愿意继续购买该物业。中介在促成买卖双方成交的过程中,并无过错。因此,按照合同法的相关约定,二手房买卖合同中约定支付居间服务费的买方,需要向中介全额支付居间服务费,并因此承担中介付出的诉讼费用。
  
  律师提醒:
  
  在二手房买卖中,合同明确约定由买方支付居间服务费,若无明确规定,则按照公平原则及相关市场习惯,很有可能判决买卖双方各承担一半的居间服务费用。
  
  广东沃金律师事务所严智奎律师表示,若卖方遇到由于买方原因终止合同的情况,终止时需中介同意,并签署三方协议,明确中介费用由买方承担。否则,买卖双方终止的只是买卖关系,居间关系并未终止,中介方未合法收取的费用,依然可以要求责任人承担。
  
  买方是中介费用最常见的费用支付方,因买方原因而终止合同的,需要结清相关费用,并和合同全部当事人终止合同,才能真正终止本次交易。
  
  根据合同法的相关规定,中介促成买卖双方签署合同即可以按照约定收取居间费用,并不是说最终没有买到房屋,中介不应该收取费用。事实上,中介公司为促成买卖双方签署合同,付出了大量的努力,这些努力也应该得到认可与尊重。
  
  案例:配偶不同意非解约理由
  
  原告李先生(买方)在2016年1月17日与被告何女士(卖方)通过中介公司成交了位于东莞南城的某房屋(案涉物业),合同约定成交价为90万元。
  
  在买卖双方签署合同后,买方向贷款银行申请贷款,卖方本人到场协助买方签署相关文件,但卖方配偶迟迟未能过来办理。中介在2月底发出了书面的催促函给卖方。楼价在春节后上涨,该房产在3月初的成交价格已比1月份上涨10万元。因此,卖方配偶以其未在买卖合同上签署为由,表示拒绝出售本案涉物业。
  
  无奈之下,买方起诉至法院,要求解除合同,卖方赔偿相当于成交价20%的违约金。法院审理后查明:中介在促成本交易时,虽未明确跟卖方配偶确认是否同意出售,但案涉物业房产证显示,本物业为何女士单独所有,房管所查档结果也未显示有其他共有人,卖方也未证明当初其配偶有明确拒绝出售的意思表示,因此按照公示公信的原则,何女士单独处分房产并无不妥。虽卖方配偶在庭上表示拒绝出售本案涉物业,但并不影响卖方签署的二手房买卖合同的生效。因此,法院支持了买方的诉讼请求,
  
  律师提醒:
  
  严智奎律师提醒卖方,房产证单独所有的产权人签署房屋买卖合同,该买卖合同自签订之日起生效,卖方不能按照合同出售至买方的情况下,其依然负有合同的违约责任。
  
  买方在签署二手房交易合同时,遇到卖方只有1人前来签署合同的情况,虽然该合同依然可以成立,但并不能代表买方只要遵守合同了,就必然能取得房产。因此,买方遇到上述情况的时候,不管卖方配偶是否拥有该房产,都建议尽量让卖方夫妻双方共同签署合同,若无法协调时间,可请卖方回去让其配偶签署“配偶同意出售声明”等文件。其他共有人不同意出售房产的,房屋的所有权可能无法实现转移,但并不影响买方追究卖方的违约责任。
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